新地「筍價」補元朗地價 YOHO 3期呎補2700元 料賺五成

注意,將會開啟一個新視窗 列印E-mail

【明報專訊】新地元朗YOHO MIDTOWN,目前平均呎售5000至6000元,遠高於市場預期。原來新地開售該盤前,早覑先機,就YOHO 3期(見地圖)與政府達成補地價協議,隨時可申請動工。據本報了解,補價總金額達70億元,每呎住宅樓面補地價約2700元、每呎商場樓面補地價約 5000元。有測量師指出,計及建築費和「發水」,每呎住宅樓面總成本約4000元,若以當前平均呎售達6000元計算,3期項目邊際利潤高達50%,反映上述補地價實屬「筍價」。

另外,新地昨宣布簽訂歷來最大金額的銀團貸款,達181.2億元,為期5年。

3期呎價料勝MIDTOWN

以地理位置及景觀而言,YOHO 3期較MIDTOWN更接近港鐵站,而3期的北面現時主要為新界村落,大部分單位可享遼闊的景色。有地產界人士分析,以現時市道,3期的呎價可較MIDTOWN更高,相信新地今明年內會為3期申請預售樓花同意書,增加賣樓彈性。

據本報了解,新地與政府早於推售MIDTOWN之前,已就YOHO 3期的補地價與政府達成共識。新地於農曆年後,推售MIDTOWN,平均呎價約5500元,個別特色戶呎價達1.2萬元,將新盤熱浪推向另一高峰。

將建3000個住宅單位

YOHO 3期,暫定的規模為9幢36至45層高的住宅,提供2700至3000個住宅單位,是YOHO Town一至三期中,發展規模最大的一項。而新地稍後仍可於建築圖則,輕微修改設計。

YOHO 3期,佔地41.77萬方呎,興建地積比率約5.8倍,其中住宅樓面約184.87萬方呎,另提供約2萬方呎作老人護理中心;非住宅樓面則約60萬平方呎,包括45.5萬方呎零售樓面,其餘用作交通交匯處及社區會堂。

資料顯示,01年YOHO1期的每呎住宅樓面補地價只是209元,04年MIDTOWN的升至每呎約800元,而據測量師計算,新地於YOHO 3期整個項目總投資額約120億元。不過若計及約兩成發水,以現時市道,平均呎價6000元計算,單是銷售住宅樓面,已可套現130億元。

新地近年積極開拓元朗,區內正在興建的項目,包括采葉庭旁的寶業街18號、錦上路站旁的下高埔村中低密度住宅、另有位於洪水橋項目。

新地昨宣布,與32家主要金融機構簽訂一項為期5年的181.2億港元銀團貸款,主要用作日常營運資金,配合香港與內地的業務發展需要。新地稱,由於錄得超額認購,決定將貸款額由80億增至181.2億港元,年息率為香港銀行同業拆息加0.78厘。(明報記者周偉強報道)2010年3月31日


政府地價收入遠超預算
【明報專訊】樓價急速回升,令發展商補地價的心態轉強,而金融海嘯後,政府修改計算補地價方程式,容許發展商住宅項目的邊際利潤由一成增至兩成,都令補地價更快達成協議,亦令本財政年度(截至今天)的地價收入超標完成,連同YOHO TOWN 3期的補地價,收入近400億元,遠高於全年原預算的165億元。

下半年補價投地轉活
本年度上半年只勾出上水一幅「蚊型」地皮,加上補地價,只為庫房帶來約41億元地價收入,不過,踏入下半年,隨覑恒地(0012)等以96億元及25億元支付落禾沙及元朗大棠大型住宅項目補地價,兩幅大埔白石角住宅地「一次過勾出」並以合共104億元售出,加上將軍澳地皮昨日賣出,連同下半年度其他補地價協議。

財政司長曾俊華上月已將本年度地價收入修訂為373億元,並預計明天開始的下年度(2010/11)地價收入為341億元。

新地欲打造元朗地標商場
【明報專訊】YOHO TOWN3期已落實補地價,市場估計約3至4年後全面落成,屆時2期的25萬方呎商場,與3期的45.5萬方呎商場,將由天橋連接,成為面積全共達70萬方呎的大型商場,約較同系觀塘apm商場大兩成。

3商場互連 比apm更大
根據計劃,3期亦會有天橋連接同系的新元朗中心商場,3個商場的總面積達100萬方呎,即只較太古城商場面積少一成。

新地郭氏兄弟已經多次表示,希望將元朗YOHO TOWN商場,打造成類似沙田新城市廣場的大型商場,並經常指出當年發展新城市廣場,最初外間看好的人少,但最終成績令人驚喜,相信元朗YOHO TOWN亦有相同的發展前景。

根據政府的規劃,元朗東部(即西鐵元朗站及YOHO TOWN一帶)擴展容許較高的樓宇,因這地點毗鄰西鐵元朗站,而其位置可發展為元朗市鎮的門廊及元朗市的地標。